“当前行业还没有触底，预计还需要半年到一年的时间。在各级政府调控下，将来的房地产市场会更规范，发展会更稳定，不能再用以往野蛮式高速增长的观点看待房地产。要稳字当头活下来。”面对行业深度调整，中南建设董事长陈锦石如是说。

2022年8月30日下午，中南建设（000961，SZ）举办2022年半年度业绩交流会，中南建设董事长陈锦石、董事兼总经理陈昱含、副总经理兼财务总监辛琦以及董事会秘书梁洁出席。

报告期内，中南建设实现营业收入241.3亿元，归属上市公司股东的净亏损16.2亿元。实现合同销售金额330.1亿元，销售面积267.6万平方米；建筑业务实现营业收入42亿元，新增项目合同总金额25亿元。凭借多年的稳健经营及严格的财务纪律，公司上半年在降杠杆、保现金流方面依然取得了不错的表现。截至2022年6月30日，公司有息负债余额降至511.7亿元，较年初下降17.6%，2022年内到期公开债务仅2亿元；经营活动产生的现金流量净额48.1亿元，连续5年保持正值。

“三道红线”指标持续改善
在销售持续低迷、融资渠道不畅的背景下，中南建设凭借清晰的现金流管理思路，平衡资金压力及运营风险，上半年仍然保持了良好的经营性现金流状况。中报显示，2022年上半年公司经营性现金流入467.7亿元，经营活动产生的现金流量净额48.1亿元，同比增加99.4%，连续5年为正，显现出难得的韧性。

与此同时，“三道红线”指标也持续改善。截至2022年6月底，公司净负债率85.19%，比上年末下降7.58个百分点；扣除预收账款后的负债率为79.10%，比上年末降低1.42个百分点；扣除受限资金后的现金短债比0.61倍，比年初增加1个百分点。尽管“三道红线”仍处“黄档”，但处于行业最为艰难的发展阶段，指标的不断改善已凸显出中南建设的巨大决心与努力。

得益于长期坚持不依赖有息负债的发展模式，中南上半年进一步压降有息负债至109.4亿元，下降幅度17.6%，超行业平均水平，公司有息负债余额511.7亿元，与经营规模比值继续保持行业较低水平。值得注意的是，其中短期借款及一年以内的有息负债合计194.9亿元，比2021年末减少45.8亿元。

完成房地产业务3.3万套交付
在坚守公开市场承诺的同时，中南也尽全力完成对客户的承诺，紧抓疫情缓解、市场复苏等契机，加快推动工程项目建设，以实际行动落实“保交楼、稳民生”。

截至6月底，中南建设房地产板块已累计交付57个项目，共计32849套品质住宅。此外，建筑板块多个重大工程稳步推进，如北京丰台站周边配套路网工程顺利完成建设，杭州西站枢纽站站东疏解通道全面贯通，南京地铁11号线商务东街站开始主体结构施工等。

为确保施工质量和交付效果，中南建设从前期开发到后期服务，通过对产品定位、施工建造，到产品销售、交付等8大阶段59个管控点的全开发周期梳理，项目工程全流程管理行为共有110个管理动作。

中南建设加强对项目工程全流程管理行为的管控，通过标准化管理输出，实现对项目管理水平的提高，从而不断提升工程质量和产品品质，提升交付业主工程满意度。截至8月20日，第一轮过程评估中，已完成140个标段，53000项检查，内容涉及施工工序、材料出厂到加工、制作、安装等环节，确保出品质量。

如南充原山项目，在过程中动态管控，实现景观落地效果和设计高度还原，交付评估检查项目批次59个，其中毛坯交付项目32个、精装交付项目27个第三方按双方合同约定，对交付项目户内、公区、园林、外立面、防渗漏实验等，科学选取项目样本点进行风险评估，形成项目问题清单，并在交付前进行复验，确保交付后无重大功能性问题，无业主敏感的普遍性问题。

为了进一步提高材料质量管理，中南建设“鹰眼行动”对8个战区136个标段进行了材料飞检，抽查材料52个品类604组材料三万多个指标，严格按照高标准进行检查，在现场随机抽取材料样品进行全方位测量检测，项目交付时，现场实景获得业主高度肯定。

项目的顺利交付正是房企核心竞争力和经营能力的体现。作为民营房企，在当前环境下努力保交楼颇为不易，其现金流安全、如约交付、偿还债务等积极表现，不仅为业主带来信心，更能提振行业信心，显示出房企的担当与责任。

“稳”字当头：如期偿债逾20亿元 传递市场信心
2022年，经济放缓叠加行业下行，房企面临前所未有的偿债压力。“稳”字当头的中南建设坚持完成了如期兑付，合计金额超20亿元。

3月，中南建设如期支付“20中南01”、“20中南02”的年度利息，兑付回售的“20中南01”，合计9.21亿元；支付21中南01利息7300万元；4月，兑付建银6优A本息2.48亿元；5月，兑付17中南01、19中南02、20中南01本息512万元；6月，支付“20中南建设MTN001”年度利息和回售本金3.55亿元；7月，兑付建银7优A本息3.96亿元，支付21中南建设MTN001年度利息6800万元。

就在中报发布前三天，中南建设支付了1.83亿元“20中南建设MTN002”年度利息及回售资金。

在降负债效果显著的同时，中南进一步拓宽了融资渠道。陈昱含透露，除了与华融资产和江苏资产的合作，公司房地产项目的开发贷和建筑业务流动性贷款也都会正常进行。公司股东大会在年初通过了100亿元的融资工具授权额度，如果市场有机会，一定会努力把握。

此外，其控股股东已与两家AMC签署战略协议，预计可获得70亿元的支持，目前两大AMC的合作都在稳步推进，有十余个应收款融资项目提交了评审，后续将视审批情况落地。

“AMC参与到房企纾困和转型升级，是本次国家救市举措中的创新之举，对相关各方而言都存在一些空白和盲区，因而融资落地未必如想象般迅速。接下来，公司将在AMC机构及相关主体监管下共同决定资金的具体用途，包括现有项目复工复产、未来项目发展或用来偿还债务等。这些增量资金将有利于增加公司流动性，助力公司转型升级。”陈昱含说。

谈及未来发展，陈昱含坦言，管理层要带头攻坚克难，回到创业之初吃苦、朴素、务实、求真的状态，把存量项目快速卖出去，把现金拿回来，把房子交好。陈昱含特别强调，在公司在现金流进一步改善前，不会旁顾其他。

“展望未来，短期很煎熬，长期有信心，公司上下将卧薪尝胆，向黎明铮行，专注地产和建筑主业，挖掘存量盘，继续保卫现金流安全。”